Az ingatlan talán a legnépszerűbb befektetési forma, de az én véleményem az, hogy ez csak azért van, mert az emberek nem ismerik a jobb alternatívákat.
Én egészen addig gondolkodtam ingatlanbefektetésben, amíg el nem kezdtem komolyabban foglalkozni a témával, és rájöttem hogy nekem ez nem éri meg és ennél sokkal sokkal jobb alternatívák vannak.
Fontos tudni, hogy az ingatlan amiben élsz, az nem befektetés. Ingatlanbefektetés az, ha az ingatlant bérbeadod.
Miért nem fektetek ingatlanba?
1. Az ingatlanon nincs olyan nagy hozam.
Az ingatlan, hasonlóan a részvényekhez, kétféle hozammal kecsegtet. Az egyik, hogy az ingatlan ára hosszú távon növekszik, a másik hozam pedig a kiadásból származó bevétel.
A tévhittel ellentétben az ingatlanárak hosszú távon maximum az inflációt követik.
Ha nem tudod megmondani, hogy hány százalékot változott az átlag négyzetméter reálár (inflációval korrigált ár) az elmúlt 15 vagy 30 évben, akkor nem tudod, hogy megéri-e ingatlanba fektetni.
Az átlag négyzetméter ár (reálértékben, tehát inflációval korrigálva) nagyjából semmit nem változott (Budapesten egy kicsit magasabb, de ott már túlfűtött a piac, ami visszaesést fog okozni).
Emellett egy picit csalóka is a statisztikákat nézni, mert hiába nézem meg, hogy 30 évvel ezelőtt mi volt az átlag négyzetméter ár – egy 50 évvel ezelőtt épült ingatlant nem lehet összehasonlítani egy mai modern újépítésűvel.
Ez azt jelenti, hogy ha te kizárólag az árfolyamnyereségre spekulálsz az ingatlanon, akkor hosszú távon biztosan bukni fogsz pénzt.
Ha a hozamokat nézzük, 1928 és 2013 között az éves átlagos hozam az ingatlanon 3,7% volt, mindeközben a részvénypiac éves szinten átlagosan 9,5% hozamot termelt.
2. Az ingatlannal foglalkozni kell
A tévhittel ellentétben az ingatlan nem passzív befektetés, mert foglalkozni kell vele. Bár igazából azt gondolom, hogy nem létezik 100%-os passzív befektetés, de ha van, akkor az ingatlan biztosan nem az.
Az ingatlant fel kell újítani, elromlanak benne dolgok, javítani kell, albérlőt kell keresni, szerződni kell az albérlővel, pénzt behajtani, ha nem fizet.
Ha rövid távú kiadásban gondolkodsz akkor meg aztán igazi full time job.
Az, hogy te foglalkozol a kiadással, az nem azt jelenti, hogy ingyen van. Nagyon sokan ebben a tévhitben élnek.
A munkaórád nincs ingyen, de ha mégis azt hiszed hogy ingyen van, akkor azonnal felveszlek alkalmazottnak. 😉
Ha valaki szeret ingatlanbefektetéssel foglalkozni, és ezt csinálja főállásban, akkor ez egy nagyon jó bevételforrás lehet. De az átlag embernek, akinek van állása, családja, az sokkal jobban járna egy passzívabb befektetési formával, amivel nem kell foglalkozni.
Ha jól belegondolunk, az ingatlankiadás nem is befektetés, hanem inkább vállalkozás, amivel plusz munkát hozol létre magadnak.
3. Az ingatlannak több költsége van, mint a legtöbben hiszik
Amikor megveszed az ingatlant, már rögtön 4%-ot buksz az illetéken, meg 1%-ot az ügyvéden. Plusz a bebútorozás, felújítás sem kevés pénz.
A béreti díjból befolyó pénzekből pedig félre kell tenni arra, hogy majd felújítsd az ingatlant.
Ha hitelre veszel ingatlant, hogy befektesd, akkor a hitel tőkéjének is fizeted a költségét, azaz kamatát, ez is költség.
Tehát egy ingatlanbefektetéssel gyönyörűen el lehet érni, hogy negatív legyen a hozamod, és még dolgozol is ezért a negatív hozamért.
Ahogy az előző pontban írtam, ha te foglalkozol az ingatlankiadással, az munkaóra, tehát az is költség.
Ha ügynök hozza az albérlőt, az is költség.
Ha 1-2 hónapig nem tudod kiadni, mert nem jó helyen vetted, az is bukó.
4. Nincs diverzifikálva a tőkém
Ha benne van 40 millió forintom egy ingatlanban, akkor nincs diverzifikálva a vagyonom. Márpedig a diverzifikáció az egyik “ingyenebéd” a befektetésben.
Ha részvényt veszek, akkor azt a 40 milliót akár 500 cégbe is be tudom tenni, így maximálisan diverzifikálva van, ami minimálisra csökkenti a kockázatot.
Persze ha valaki úgy vesz 40 millióért ingatlant, hogy másik 40 milliója részvényekben van, az már más történet, de nem ez a jellemző.
5. Sokkal több pénz kell az ingatlanbefektetéshez, mint más befektetésekhez
Ingatlant csak 20-30-40 millióért tudsz venni, ami magas belépési küszöb. Hitelből fektetni ingatlanba pedig nem túl okos ötlet, hiszen több lehet a kamatod és költségeid mint a hozamod, és akkor pénzt buksz.
A tipikus téves elképzelés, hogy “az albérleti díj kitermeli a hitel havi törlesztőjét”. A hozam és költségek számítása nem így történik.
Ha bejön a válság, (márpedig biztosan tudjuk, hogy egyszer csak eljön), akkor nagy eséllyel az albérlődet is kirúgják, tehát nem fogja tudni fizetni az albérletet, persze kiköltözni meg nyilván nem fog.
6. Rizikó és stressz
Rengeteg horrorsztorit hallani az ingatlankiadással járó bajokról. Az albérlő nem fizet, vagy nem akar kiköltözni, lelakja, tönkreteszi a lakást, belenyomja a cigit a műanyag ablakkeretbe, tönkreteszi a bútort stb.
Ezekből köszönöm, de nem kérek.
7. Az ingatlanhoz érteni kell
Nagyon sok könyvet, külföldi tananyagot, előadást megnéztem az ingatlanbefektetés témában, hogy aztán rájöjjek, hogy ehhez bizony érteni kell, hogy jó hozamokat tudj elérni, és rájöttem hogy én ezzel nem akarok foglalkozni, mert van jobb alternatívám.
Egy ismerősöm vett egy ingatlant egy faluban. Megvette a házat kb. 4 millióért, meg még ráköltött vagy 20 milliót… Irdatlan sok munkát fektetett bele olyan 4-5 évig, mire elkezdte kiadni, mint vendégház.
Tehát addig ki sem adta, állt benne a tőke. Ami azt jelenti, hogy addig folyamatosan pénzt veszített az elbukott hozamon. Mindezt hitelből. Most havonta hoz neki kb. 70.000 forintot BRUTTÓ bevételt, ebből jön le a rezsi, a takarítás és egyéb költségek (szerintem télen a rezsi minimum ennyi).
Ha ugyanezt a pénzt valami más helyre teszi (mondjuk részvény vagy kötvény), akkor már első hónaptól havi 100 – 150 ezer forint hozama lett volna. Hitel nélkül, munka nélkül. De így több millió forintot bukott.
8. Az ingatlan nem likvid
A likviditás azt jelenti, hogy valamit könnyen és gyorsan lehet eladni. Az ingatlant nem lehet könnyen és gyorsan (pár kattintással) eladni, hanem akár hónapokig tarthat az eladás, macerás, sok adminisztrációt, ügyvédet, közjegyzőt igényel, költséges stb.
Ezen kívül ha csak a tőkém egy részére lenne szükség, akkor nem tudom kiszakítani és eladni csak a fürdőszobát… ellenben egy részvény portfólióból bármikor egy kicsi részt is eladhatok, ha éppen úgy akarom.
9. Úgy is lehet ingatlanbefektetésből pénzt keresni, hogy nem veszek ingatlant
Vannak olyan ingatlanos cégek, akiknek meg tudom venni a részvényeit és még osztalékot is fizetnek.
Ennek számtalan előnye van.
- Nem nekem kell az ingatlanokkal foglalkozni (bérbeadás, felújítás stb.), hanem van a cégnek egy menedzsmentje, alkalmazottjai.
- Ráadásul egy ingatlanos cég sokkal jobban ért az ingatlanokhoz, mint én, hiszen ez a szakterületük.
- Nem kell 20-30-40 milliót befektetnem, akár már 5000 forintért is meg tudom venni egy ingatlanos cég részvényét.
- Így hitelt sem kell felvennem, tehát kamatot sem fizetek, és nincs rizikóm, hogy majd nem tudom fizetni a hitelt, ha valami történik.
- Nincs akkora költsége mintha ingatlant vennék. Nincs ügyvédi díj, nincs illeték.
- Sokkal nagyobb hozamot el tudok érni az ingatlanos cég részvényével, mint ha ingatlant veszek. Miért?
Két dolog miatt is:
1. Egy ingatlanos cég tud növekedni, azaz újabb ingatlanokat tud megvenni, és ebből még több bevételt tud termelni.
2. A részvénybefektetésben kamatos kamattal nő a vagyonom.
Ha veszek egy ingatlant, akkor az nem tud növekedni. Az az ingatlan 100 év múlva is ugyanakkora lesz. Csak a cégek tudnak növekedni. Az ingatlanom nem tud kamatos kamattal gyarapodni… nem tudok az albérleti díjból még egy szobát hozzátoldani a lakáshoz, hogy több bevételt hozzon.
Részvénytulajdonosként viszont osztalékot kapok, és abból az osztalékból újabb részvényeket tudok venni, ezért kamatos kamattal nő a vagyonom.