Emberek 100 milliókat vesznek fel lakáshitelre, mivel “az ingatlanárak csak felfelé mennek”.
2005-től 2015-ig csak lefelé mentek az árak TÍZ éven keresztül. Egy átlag ingatlan 50%-ot veszített az értékéből 10 év alatt.
Ha 2002-től 2021-ig nézzük a reál árakat, 19 év alatt éves szinten 3%-ot nőtt az ingatlanok átlag négyzetméter ára Magyarországon. Ha csak a családi házakat nézzük, akkor a 19 év alatt az átlag négyzetméter ár 1,38%-ot nőtt reálértékben.
Persze mindig vannak szerencsés emberek, akik véletlenül pont jókor vettek ingatlant (mondjuk 2014-ben), egyszer lehet szerencsés valaki, hosszú távon viszont egyértelmű bukó arra fogadni, hogy a saját házunk majd milyen sokat fog érni.
Azaz ha 2002-ben vettél egy családi házat 10 millió forintért, azt 2015-ben csak 7 millióért tudtad volna eladni, és 2021-ben is csak 13 millió forintot érne.
Ezzel szemben ha 2002-ben 10 millió forintot az S&P 500-ba fektettél volna, ma 61 millió forintot érne. (Ez részben a forint-dollár árfolyam miatt is!)
Kiegészítésként annyi, hogy természetesen ezek országos átlagok, és ha lebontjuk területekre, akkor már eltérnek a számok. Nyilván itt jön képbe az, hogy az ingatlanokat nem lehet egy kalap alá venni, ha befektetésben gondolkodunk.
Ha Budapestet nézzük, akkor 2002-től 2021-ig a téglalakások átlagára máris 4,5% éves növekedést mutatott.
Utólag persze könnyű okosnak lenni, kérdés, hogy ezeket a számokat 2002-ben hány ember tudta megjósolni. Vagy megfordítva a kérdést – ki az aki tudja, hogy a következő 20 évben melyik kerületben fog akár csak 4,5%-ot is növekedni az átlag négyzetméter ár?
Ha fogadni kellene, én biztosan a nominál árak minimális növekedésére, és a reálárak lassú csökkenésére fogadnék a következő 10 – 15 évre.
Visszatérve a forint-dollár árfolyamra… Harminc évvel ezelőtt 76 Ft volt a dollár, ma pedig 300 Ft. Ez éves átlagban 4,7% romlás.
Azaz konkrét számokkal, ha 1991-ben 10 millió forintot dollárra váltasz, az a dollár ma 40 millió forintot érne.
Ez azt jelenti, hogy ha az égvilágon semmibe nem fektetsz, csak dollárra váltod a forintot 1991-ben, akkor harminc év után jobban jársz, mintha ingatlanba tetted volna a pénzed. Pedig valljuk be, elég ostobának kell lenni ahhoz, hogy valaki pénzben tartsa a vagyonát, de a számokból látszik, hogy még az is jobb biznisz lett volna, mint ingatlanban tartani a vagyonunkat. Ami azért valljuk be, elég durva.
Természetesen erre fogadni is ostobaság lenne, tehát semmiképp nem tartanám dollárban a vagyonom, de elég sokat mond arról, hogy mennyit ér bármilyen forint alapú “biztonságosnak” vélt befektetés vagy megtakarítás. Mint például az ingatlan vagy a magyar állampapír.