Hatalmas “okosság” az átlagemberek körében, hogy az ingatlan a legjobb befektetés. Holott a legtöbb ingatlan befektetőnek fogalma sincs semmilyen más befektetési formáról. Márpedig csak akkor tudod, hogy melyik a legjobb befektetés, ha mindegyik befektetési formát ismered ÉS tudod, hogy mi alapján kell összehasonlítani őket. Az ingatlanbefektetők jellemzően a tőkéhez sem értenek, így hozamot sem tudnak számítani, ami szintén megkérdőjelezi, hogy mi alapján gondolják a legjobb befektetésnek.
Az ingatlan nem a legrosszabb befektetési forma, de messze nem a legjobb. Sőt, ami azt illeti, az ingatlan se nem passzív, se nem befektetés. Az ingatlankiadás valójában inkább vállalkozás, amivel foglalkoznod kell. Passzív befektetés az, amihez a tőkédet adod, és semmi dolgod nincs vele. Ilyenek például az értékpapírok (részvény, kötvény).
Saját ingatlan
Szintén tipikus tévhit, hogy a saját ingatlan, amiben laksz, az befektetés. Ez a félreértés is abból adódik, hogy az emberek nem értenek a pénzügyekhez és csak annyit látnak, hogy az ingatlanárak felfelé mennek. A saját ingatlan, amiben laksz, az nem befektetés. Akik csak annyit látnak, hogy az árak folyamatosan felfelé mennek, nem veszik figyelembe az inflációt. Ha az ingatlan árak mondjuk 10%-ot növekedtek éves szinten, de az infláció 12% volt, akkor reálértékben 2%-ot buktál a tőkéden.
2005 és 2015 között 10 éven keresztül alig változtak az ingatlanárak nominálisan, viszont ha az inflációt figyelembe vesszük, akkor nagyjából 50%-ot csökkent az ingatlanok reálértéke ezalatt a 10 év alatt. Az ingatlanárak ugyanúgy hullámzanak, mint bármi másnak az ára, így vannak felívelő időszakok, és vannak lejtmenetek. Azt viszont több évtizednyi statisztikából tudjuk, hogy az ingatlanárak hosszú távon maximum az inflációt követik. Épp ezért a saját lakás az nem befektetés, maximum megtakarításnak lehet nevezni, de pénzt nem keresel vele. Ingatlan befektetés az, ha kiadsz egy lakást és a bérleti díjból bevételed van.
Abba is érdemes belegondolni, hogy bár a “hivatalos” infláció az elmúlt években 3% körül volt, az ingatlanárak kétszámjeggyel növekedtek éves szinten. Azonban az ingatlan nincs benne az inflációs kosárban, amiből kalkulálják az inflációt, annak ellenére, hogy egy ingatlan az életed legnagyobb kiadása. Tehát érdemes elgondolkodni, hogy a hivatalos infláció mennyire tükrözi a valóságot. Mindenesetre a legtöbb ember az elmúlt 5 év áremelkedésére alapozva gonolja, hogy az ingatlanárak csak felfelé mennek, és nem veszik figyelembe sem az inflációt, sem azt, hogy az elmúlt 80 évben meg csak az inflációt követték az árak. Pedig befektetési döntést soha nem szabad 5 év alapján hozni, hanem inkább minimum 30 év statisztikája alapján érdemes.
Hozam kiszámítása
A legáltalánosabb hiba az ingatlanbefektetéssel kapcsolatban, amikor a hiteltörlesztőt összhasonlítják a havi bérleti díjjal. Azaz ha a havi bérleti díj 100.000 Ft, és a hiteltörlesztő is 100.000 Ft, akkor úgy gondolják, hogy jobban megéri megvenni, hiszen a bérleti díj “kidobott pénz”. Ez nagyjából a szezont a fazonnal kategória. A tőkét nem így számítjuk. A tőke ugyanis nincs ingyen. Ha ezt megérted, akkor azt is ki tudod számolni, hogy saját lakhatásra megéri-e ingatlant venni, vagy jobban megéri-e bérelni. Ugyanis gyakran olcsóbb bérelni, mint megvenni egy lakást.
A tőke ugyanis nincs ingyen. Ezért a saját lakásban sincs ingyen a lakhatás. A tőkének mindig van egy úgynevezett alternatív költsége (angolul opportunity cost). Alternatív költség az, ha a tőkét beleteszed valamibe, így azt a pénzt nem tudod befektetni, tehát pénzt buksz rajta. A tőke hozamát mindig éves szinten, százalékban számoljuk – ezért irreleváns a hiteltörlesztővel összehasonlítani.
Például ha 40 millió forintért veszel egy lakást, akkor azt a 40 millió forintot nem tudod befektetni. Ha 40 millió forintot befektetnél, akkor az egy 7%-os éves hozam mellett havi 233.000 forintot termelne neked. Tehát havi szinten ennyi pénzt buksz, ha a sajátlakásodban van a pénzed. Tehát melyik olcsóbb? 40 milliós lakást bérelni (és 40 milliót befektetni), vagy 40 milliós lakást megvenni (és havi 233.000 forintot bukni rajta). Nézzük meg a mai ingatlan ÉS albérlet árak mellett.
Ma 40 millió forintért Magyarországon egy átlag 61 négyzetméteres téglalakást lehet venni. Az átlag albérlet négyzetméter ár 2700 Ft, azaz egy 61 négyzetméteres lakást havi 164.000 forintért lehet bérelni. A 40 millió forint alternatív költsége (7%-os éves hozam mellett) havi 233.000 Ft. Azaz ma sokkal olcsóbban lehet bérelni lakást, mint amennyi pénzt “spórolsz” azon, ha megveszed.
2014-ben egy 61 négyzetméteres téglalakást átlag 15 millió forintért tudtál megvenni. Az albérleti díj viszont egy 61 nm-es lakáson átlag 120.000 Ft volt ekkor. A 15 millió forint alternatív költsége (7% hozam mellett) havi 87.000 Ft. Tehát 2014-ben jobban megérte ingatlant venni mint bérelni, ma viszont jobban megéri bérelni.
Nézzük meg befektetési szempontból. Tehát a tőkén a hozamot mindig éves szinten, százalékban számoljuk. Ennek SEMMI köze ahhoz, hogy mennyit kellene havi szinten hiteltörlesztőre fizetni. Fentebb ugye már kiszámoltuk, hogy egy 61 nm-es téglalakás bérleti díja ma átlag 164.000 Ft. Ezt az összeget évesíteni kell. Igen ám, csak a statisztikák szerint egy lakás átlagban csak 10 hónapot van kiadva egy évben. Tehát éves 1,64 millió forint bevételre számíthatunk. A tőke 40 millió forint, ennek az 1,64 millió forint pontosan a 4,1 százaléka. Azaz ha ma befektetési céllal veszünk egy téglalakást, átlagosan 4% éves hozamra számíthatunk. Fontos, hogy ez a BRUTTÓ hozam, hiszen költségek vannak, amiről lentebb fogunk beszélni.
Nézzük a 2014-es számokat, ahol nagyjából az ingatlanpiac alján voltunk. 2014-ben ugyanazt a 61 nm-es lakást 15 millió forintért tudtuk megvenni, az albérleti díj pedig havi 120.000 Ft volt, ami évesítve 1,2 millió forint. A 15 millió forint tőkének az 1,2 millió forint pontosan a 8 százaléka. Azaz 2014-ben vásárolt lakáson átlag BRUTTÓ 8%-os hozamot lehetett elérni az albérleti díjból.
Tegyük hozzá, hogy aki a piac “alján”, 2014-ben vette az ingatlant, akkor az áremelkedésen is sokkal nagyobb hozamot ért el, hiszen látjuk, hogy az akkor 15 millióért vett ingatlan ma 40 milliót is érhet. Azonban elég kicsi az esélye, hogy a mai árak jelentősen felfelé fognak menni (hiszen látjuk, hogy milyen kicsi 4%-os hozamot lehet ma elérni). Azaz semmi nem garantálja, hogy innen csak lefelé fognak menni az árak. Épp ezért kell historikus adatokra alapozni a befektetési döntéseket, és inkább számoljunk azzal, hogy maga az ingatlan ára hosszú távon maximum az inflációt követi, így csak az albérleti díjat számoljuk valós hozamnak.
Költségek
Amiket fent számoltunk 4% és 8% hozamok viszont BRUTTÓ hozamok. Azaz nem számoltunk költségekkel. Ugyanis egy ingatlannak sokkal több költsége van, mint azt a legtöbben gondolnák. Fura módon az emberek úgy csinálnak, mintha semmilyen költsége nem lenne egy ingatlannak, mintha az nem létezne. Pedig óriási jelentősége van abból a szempontból, hogy megéri-e vele foglalkozni. Milyen költségeket kell beleszámolni, azaz levonni a hozamból?
ILLETÉK
Amikor megveszel egy ingatlant, arra 4% illetéket kell fizetni. Azaz még be sem költöztél, máris 4%-ot buktál a tőkéden. Az ügyvédi díj akár 3% is lehet, de számoljunk mondjuk 2%-al.
AMORTIZÁCIÓ
Egy lakás, amit használnak, az amortizálódik. Azaz nem ugyanannyit ér egy új lakás, mint egy használt. Az amortizáció éves szinten 2%. Ezt a 2%-ot a lakás értékéből kell levonni minden évben. Ha mondjuk az ingatlanárak éves szinten 7%-ot növekedtek, DE az infláció 5%, az amortizáció pedig 2%, akkor valójában semennyit nem növekedett az ingatlanod reálértéke. Például egy 40 millióért vett lakás éves szinten 800,000 forintot veszít az értékéből az amortizáció miatt.
HITELKAMAT
Valahogy az emberek fejében az van, hogy a hitel az “ingyenpénz”. Pedig a hitelnek költsége van, amit úgy hívunk, hogy kamat. Ugyanis a tőke nincs ingyen. A bank pénzt keres azon, hogy használod a tőkéjét. Tehát ha hitelből fektetsz be, akkor a hitel költségét is le kell vonnod. Egy fix kamatozású lakáshitelen ma nagyjából 5% kamat van.
FELÚJÍTÁS
A lakást időnként fel kell újítani ahhoz, hogy lakható legyen. Az hagyján, hogy ez a te költséged, de ráadásul idő és munka. Keresned kell megfelelő szakembereket a felújításhoz. Egy 60 nm-es lakás felújításának ma horror összegei lehetnek – attól függően, hogy mennyire lepukkant lakást vettünk. A vezetékcserétől kezdve a burkolatokig, bútorozásig akár 6-7 millió forintba is kerülhet.
IDŐ / MUNKAÓRA
Valamiért az emberek azt hiszik, hogy amiért nem fizetnek, hanem ők maguk csinálják meg, az ingyen van. Ha te foglalkozol vele, a te időd megy, akkor az nincs ingyen, még akkor sem, ha a szabadidődben teszed. Az ingatlan pedig nagyon nem passzív, azzal foglalkozni kell. Először is, utána kell járni, meg kell keresni a megfelelő ingatlant, a megfelelő áron. Ehhez nagyon képben kell lenni, és rengeteg ingatlant meg kell nézni személyesen. Ugyanis ingatlan és ingatlan között óriási különbségek vannak. Minőségben és árban is. A felújításnál szintén neked kell utánajárni a szakembereknek, rengeteg árajánlatot bekérni (mivel óriási különbségek vannak árban), felügyelni a munkálatokat. Az mind idő és munka, tehát költség.
ADÓ
A befolyó bérleti díjból pedig adót kell fizetni, 15% SZJA-t, ami szintén költség, azaz lejön a bruttó hozamból.
Azaz a 40 milliós lakás nem 40 millióba kerül, hanem inkább 50 millióba mindennel együtt, így a beletett tőke is nagyobb, azaz a valós hozam százaléka is kisebb. Ha csak a felújítást, az illetéket és az ügyvédi díjat vonjuk le, az 1,6 millió forintos éves bevétel így csak 3,2%-os hozamot jelent – amiből még lejön az adó, a munkaóra és a hitelkamat, ha hitelre vesszük.
Lokáció
Nem lényegtelen szempont a lokáció, azaz hol van az ingatlan. Az ország különböző részein más és más a kereslet. Egy borsodi kisvárosban aligha tudsz kiadni egy lakást, így biztos a bukó, amíg Budapesten szinte biztosan ki lehet adni. De még a fővároson belül is sokat számít a lokáció. Egy Airbnb lakásokat üzemeltető cég például elmondta nekem, hogy a nagykörúton kívül eső lakásokkal ők már nem is foglalkoznak. Pedig még az is bőven a belváros, tele túristákkal!
Meglepő módon, bizonyos vidéki városokban, például Salgótarjánban a jelenlegi árakon is átlag 9%-os bruttó hozamot lehet elérni a bérleti díjból. A nagyobb hozam viszont általában nagyobb kockázattal jár. Azaz nem tudhatjuk, hogy milyen kockázattal jár abban a városban lakást kiadni. Például késve, vagy nem fizető albérlők.
Alternatívák
Fontos szempont, hogy milyen alternatíváink vannak – bármilyen befektetési formáról is beszélünk. Azért fontos szempont, mert ha máshol nagyobb hozamot el tudunk érni (vagy ugyanazt a hozamot kevesebb munkával), akkor már nem érdemes ingatlanba tenni a pénzünket. De honnan tudjuk, hogy milyen hozam várható a jövőben egy befektetésen? Több szempontot is figyelembe tudunk venni, hogy úgymond megjósoljuk egy befektetés jövőbeli hozamát.
HISTORIKUS ADATOK
A múltbeli teljesítményre azt szokták mondani, hogy az nem garancia arra, hogy a jövőben is ugyanazt a hozamot el lehet érni az adott eszközzel. Azért mégis, a historikus adatoknál nincs jobb módszer arra, hogy megjósoljuk egy adott befektetés hozamát. Főleg akkor, ha hosszabb időszakokról vannak adataink. Ha valami az elmúlt 200 évben fölülteljesített minden más befektetési formát, akkor nem valószínű, hogy a következő 200 évben ez változni fog. Természetesen BÁRMI lehetséges, semmiben sem lehetünk 100% biztosak, de ha fogadnunk kell (márpedig azt csináljuk), akkor nyilván arra fogadunk, ami az elmúlt 200 évben jobban teljesített.
Az amerikai részvénypiacon például tudjuk, hogy az elmúlt 200 évben nagyobb hozamokat lehetett elérni, mint bármi mással. Éves szinten – inflációt is levonva – átlag 7% hozamot hozott az amerikai részvénypiac az elmúlt 200 évben. A részvénnyel pedig az égvilágon semmi dolgunk nincs, nem kell vele dolgozni, mint az ingatlannal, nincsen rajta illeték, ügyvédi díj, nem kell karbantartást fizetni. Az összes költségünk a 15% adó amit az árfolyamnyereségre és az osztalékra kell fizetni. Ha az ingatlanok áremelkedését nem vesszük figyelembe (mivel azok csak az inflációt követik hosszú távon), akkor az ingatlannal biztosan nem lehet elérni 7% nettó éves hozamot.
A BEFEKTETÉS TERMÉSZETE
A befektetésekre nem csupán vakon fogadunk a múltbéli teljesítmények alapján, hanem érdemes megismerni, hogy miért teljesítenek jobban bizonyos befektetések. Az fontos szempont, hogy az ingatlanok nem tudnak növekedni. Amit megveszel ingatlant, az 20 év múlva is ugyanakkora. A bérleti díjak pedig gyakran nem követik még az inflációt sem. Ezzel szemben ha részvényt veszel, akkor egy cégrészesedést veszel. A cégek pedig képesek növekedni. Például egy Starbucks új kávézókat tud nyitni, és az újabb kávézók még több pénzt tudnak termelni. Ezért van az, hogy a részvénybefektetés fölülteljesíti az ingatlant.