Manapság extrém népszerűségnek örvend az ingatlankiadás, az utóbbi pár évben pedig meglehetősen sokan álltak át a rövid távú lakáskiadásra, ami elsősorban az Airbnb elterjedésének köszönhető. Viszont sokan úgy kezdenek bele egy ilyen vállalkozásba, hogy egyáltalán nem tudják, hogyan fogjanak hozzá, milyen szempontokat kell figyelembe venniük és egyáltalán milyen nyereséggel számolhatnak. Ha te is rövid távú ingatlankiadásban gondolkodsz, akkor ez a cikk sokat segíthet.
Mi az az Airbnb
Az Airbnb egy olyan portál, ahol lakások vagy egyéb ingatlanok tulajdonosai hirdethetik a szállásukat. Maga az Airbnb szó az “air mattress bed and breakfast” szavak rövidítéséből jött létre. A “bed and breakfast” (ágy és reggeli) típusú lakáskiadásnak angolszász területen nagyon régi hagyománya van, nagyjából ugyanaz, mint a mai modern rövid távú lakáskiadás: hétköznapi emberek kiadják a saját lakásukat vagy a saját lakásuk egy részét idegeneknek, tipikusan utazóknak. Az air mattress pedig felfújható matracot jelent, bár az Airbnb igazából egy márkanév, ami inkább egy életérzést tükröz, mint konkrét szolgáltatást. (Azaz az Airbnbs lakásokban egyáltalán nem jellemző a felfújható matrac.) Bár az Airbnb nem az első ilyen online portál, hiszen a Couchsurfing.com már legalább ennyire régi weboldal, nagyon hasonló szolgáltatással, mégis az Airbnb.com tette globálisan népszerűvé ezt a fajta otthonmegosztást.
Amíg a hagyományos lakáskiadás arról szól, hogy a bérlő hónapokig vagy akár évekig lakik az otthonban, és havi bérleti díjat fizet, addig a rövid távú ingatlankiadásnál inkább turisták szokták kivenni a helyet, jellemzően néhány éjszakára. A turisták szempontjából előny, hogy nem szükséges hosszú távú szerződést kötni az ingatlan tulajdonosával, és szinte ugyanazt a szolgáltatást kapják, mintha hotelbe mennének, viszont olcsóbban jönnek ki. Az Airbnb üzemeltetőnek pedig az az előnye, hogy ELVILEG több pénzt kereshet ezzel, mintha hosszú távra adná ki a lakást. Azért elvileg, mivel a több bevétel nem mindig jelent több nyereséget.
Alternatívák
Egy hosszú távú ingatlankiadás elég nagy tőkebefektetést igényel (még akkor is, ha meglévő lakásról beszélünk, hiszen a tőke akkor is benne áll), így nem árt átgondolni, hogy milyen alternatívák vannak arra, hogy pénzt keressünk ugyanezzel a tőkével máshol. Az alternatívák az egyik legfontosabb szempont a befektetések és a pénzügyek világában, hiszen ha valahol ugyanazzal a pénzzel többet keresünk (vagy ugyanannyit, de kevesebb munkával), akkor máris nem éri meg foglalkozni vele.
Összehasonlításnak mindig érdemes a klasszikus passzív befektetési formákat alapul venni, mint például a részvény. Az elmúlt 200 év statisztikája alapján az amerikai részvénypiac éves szinten átlag 7% hozamot adott – dollárban! Ez azért lényeges, mert ha ezt forintra átszámítjuk, akkor még nagyobb hozamról beszélhetünk, hiszen csak az elmúlt 30 évben a forint éves szinten 6%-ot romlott a dollárhoz képest. De legyünk konzervatívak, és mondjuk, hogy 7% éves hozamot lehet elérni egy olyan passzív befektetési formával, mint a részvény, és ebből a hozamból maximum 15% SZJA-t kell fizetni, ennyi a költségünk rajta.
Nem befektetés
Fontos tudni, hogy a tévhittel ellentétben a rövid távú ingatlankiadás NEM befektetés. Sokkal inkább egy vállalkozás, amiben plusz munkát hozol létre magadnak. Épp ezért az összehasonlításnál ez is egy fontos szempont. Hiszen ha levonod az üzemeltetés költségeit, és a hozamod ugyanakkora, mint egy passzív befektetéssel, akkor már megintcsak nem éri meg foglalkozni vele, hiszen az Airbnb-ben dolgoznod kell (takarítás, ágyneműcsere, kulcsátadás stb.), míg egy részvénnyel az ég világon semmi dolgod nincs.
Persze az emberek sokmindent neveznek befektetésnek, ami nem klasszikus (passzív) befektetés, például egy vállalkozásnál is szokták mondani, hogy a marketingre, hirdetésre költött pénz is “befektetés”. És nehéz éles vonalat húzni a kettő közé, de igazából klasszikus értelemben véve valódi passzív befektetésnek csak a részvények és a kötvények számítanak.
Hozam számítása
A lakáskiadók közül nagyon kevesen tudják hogyan számolunk hozamot, pedig ez alapvető tényező abból a szempontból, hogy megéri-e az adott eszközbe pénzt tenni. A hozamot éves szinten, a tőkére vetítve, százalékban számoljuk. Ezért értelmetlen, amikor a havi hiteltörlesztőt a havi bérleti díjjal hasonlítják össze. Szezont a fazonnal. Például ha 20 millió forintot tettem az adott eszközbe, és egy év múlva 22 millió forintom van, akkor az éves 10% hozamnak számít.
Egy ingatlan “befektetésen” kétféle hozamunk lehet. Egyrészt az ingatlan árváltozása, másrészt a bérleti díjból befolyó pénz. Most ebben a cikkben nem fogok konkrét számokat írni, hiszen lehet hogy te 1 évvel később olvasod ezt a cikket, az árak pedig több dolog miatt is változhatnak, viszont az itt leírtak alapján ki tudod számolni, hogy aktuálisan milyen hozamot tudsz elérni.
AZ INGATLAN ÁRA
Sokan élnek abban a tévhitben, hogy az ingatlan árán sok pénzt lehet keresni, hiszen az ingatlan árak (látszólag) csak felfelé mennek. Valójában ha megnézed a statisztikákat több évtizedre visszamenőleg, az ingatlanárak reálértékben semmit nem változtak, csak az infláció mértékével növekedtek. Azaz hosszú távon biztosan nem fogsz semmit keresni az ingatlanod árváltozásával, maximum az inflációt fogja követi az ára. Emellett egy olyan ingatlan, amit használnak, az amortizáció miatt egyre kevesebbet ér. Vagyis nem ugyanannyit ér egy új vagy egy felújított ingatlan, mint egy 15 éves használt.
Bár hosszú távon az inflációt követi, az ingatlanok ára is ugyanúgy hullámzik, mint minden másnak az ára. Ez azt jelenti, hogy ha a piac “tetején” (mondjuk 2005-ben) vettél ingatlant, akkor utána 10 évig csak lefelé mentek az árak. Ez azt jelenti, hogy ha abban az időszakban adtál el, akkor még buktál is a tőkén. Ha viszont a piac “alján” (mondjuk 2014-ben) vettél ingatlant, és azóta eladtad, akkor infláció feletti hozamod is lehetett az ingatlan árfolyamnövekedésén. Azt azonban fontos tudni, hogy SENKI nem tudja előre, hogy merre fognak menni az árak. A piac “tetejét” vagy “alját” mindig csak utólag látjuk. Azaz most már könnyű okosnak lenni, hogy 2014-ben minden pénzt ingatlanba kellett volna tenni, azonban amikor ott voltunk, akkor ezt senki nem tudta, és csak annyit lehetett látni, hogy már 10 éve csak csökkennek az árak.
Hogy milyen áron vetted az ingatlant (a potenciális bérleti díjhoz képest), nagyban befolyásolja, hogy mekkora hozamod lesz a tőkéden. Ha 20 millióért vettél egy ingatlant, és évente 800.000 forintot keresel, akkor 4% a hozamod. Ha viszont 40 millióért vetted az ingatlant, és ugyanennyi az éves bevételed, akkor már csak 2% a hozamod a tőkén.
Bár senki nem tudja a jövőt, azért mégis lehet nagy eséllyel fogadni arra, hogy milyen irányt fognak venni az árak a jövőben. Ha figyelembe vesszük, hogy:
1. Hosszú távon az ingatlanárak soha nem lépték túl az infláció mértékét.
2. Az elmúlt 6-7 évben viszont kétszámjegyű növekedés volt.
3. A múltban az ilyen emelkedéseket tehát gyakran 10 év csökkenés követte.
4. A bérleti díjakat összevetve az ingatlanárakkal nagyon alacsony hozamok jönnek ki, ezért vélhetően az ingatlanok most túl vannak árazva.
akkor nem nehéz megjósolni, hogy mire van nagyobb esély a következő 10 – 15 évben. Emelkedésre, vagy csökkenésre? És a csökkenést nem feltétlenül fogja észrevenni az átlagember. Hiszen az átlagember soha nem veszi figyelembe az inflációt. De ha éves szinten 2%-ot növekedett az ingatlanod értéke, viszont az infláció 5%, akkor valójában 3%-ot buktál a tőkéden.
A BÉRLETI DÍJ
A bérleti díjra nehéz konkrétumot írni, hiszen ez sokmindentől függ. Egyrészt függ a helyszíntől, másrészt hogy hány főnek tudod kiadni az ingatlant, harmadrészt hogy milyen egyéb szolgáltatások vannak (pl. jacuzzi, szauna stb.) Az biztos, hogy Magyarországon Budapesten kívül nem valószínű, hogy sokan fogják kivenni az ingatlant, de még Budapesten belül is nagy különbségek lehetnek. Például Rákospalotán nem sok külföldi turista fog kivenni egy lakást. De amikor beszéltem egy Airbnb lakásokat üzemeltető céggel, ők azt mondták, hogy már a nagykörúton kívül eső lakásokkal sem foglalkoznak. Tehát számít a lokáció – ez pedig nem mellesleg az ingatlan árát is magasabbra viszi.
Az sem utoldó szempont, hogy semmilyen ingatlant nem lehet az év 365 napján kiadni. Egy hosszú távú lakáskiadásnál átlagosan 10 hónappal kell számolni. Rövid távú lakáskiadásnál ez jóval kevesebb idő, hiszen turisták többnyire nyáron vannak. Ehhez piackutatás kell végezni, azaz jó sok ingatlant megnézni Airbnbn, melyik környéken mennyiért adják ki (hány főt tud befogadni, milyen szolgáltatásokkal), az évnek, hónapnak hány napján van befoglalva az adott ingatlan – ehhez hónapokig lehet figyelni a konkurenciát, hogy képben legyünk.
KÖLTSÉGEK
Fontos szempont, hogy a bérleti díjból befolyó pénz még messze nem a nyereséged. És itt válik még kevésbé vonzóvá a rövid távú lakáskiadás. Hiszen a költségek csökkentik a hozamod, azaz ezeket le kell vonni. Milyen költségekkel kell számolni?
ILLETÉK, ÜGYVÉDI DÍJ
Először is, ha új lakást veszel, akkor 4% illetéket, plusz 1-2% ügyvédi díjat fizetsz, máris 5-6%-ot buksz a tőkéden, és még bele sem kezdtél.
HITELKAMAT
Ha hitelre veszed az ingatlant, a hitelnek költsége van. Valahogy az emberek azt hiszik, hogy a hitel “ingyenpénz”, holott egyáltalán nincs ingyen. A banknak kamatot fizetsz azért, hogy használod a pénzét.
MUNKAÓRA (takarítás, ágyneműcsere, kulcsátadás)
A lakást rendszeresen takarítani kell, új ágyneműt húzni minden vendég után, a kulcsot át kell adni ÉS ha bármi tönkremegy (pl. dugulás), akkor neked kell foglalkozni vele, szakembert keresni. Ez mind idő és munka. És azért mert te foglalkozol ezzel, attól még nincs ingyen. Ha van munkahelyed, akkor az ottani órabéreddel nyugodtan számolhatsz, és ezt is vond le szépen a hozamból.
ADÓK
A bevételből adózni is kell, amire itt most nem térek ki, viszont nem csak egyfajta adó van (SZJA, EHO, IFA), ráadásul sok önkormányzat még plusz adókat vetett ki az Airbnb üzemeltetőkre az elmúlt években, négyzetméterre vetítve.
AMORTIZÁCIÓ
Ha egy lakást használnak, akkor az amortizálódik, azaz csökken az értéke. Egy hosszú távra kiadott lakásnál általában éves 2% amortizációval számolnak. Rövid távon, turistáknak kiadott lakásnál ez valószínűleg még nagyobb. Gondoljunk arra, ha egy csapat részeg fiatal veszi ki, és minden nap szétbulizzák a lakást. Az amortizációt igazából a lakás értékéből kell levonni.
REZSI
Amíg hosszú távú lakáskiadásnál az albérlő külön, az albérleti díjon felül fizeti a rezsit, addig az Airbnb esetén ez már benne van a bérleti díjban. Azaz a rezsit is le kell vonni a bevételedből.
KÖNYVELŐ
Ha nem könyvelő a szakmád, akkor nem biztos, hogy megéri kockáztatni, hogy te töltöd ki az adóbevallást, így ez is plusz költség.
LAKBERENDEZŐ, FELÚJÍTÁS, BÚTOROK
Ha azt gondolod, hogy ezeket megúszod, mert majd te kiadsz egy lepukkant lakást a nagyi 80 éves bútoraival, akkor ki kell hogy ábrándítsalak. Az Airbnb-n nem tudsz labdába rúgni egy lepukkant, régi, használt bútoros lakással. Pláne nem külföldi turistáknak. Hiszen az Airbnb tele van fantasztikusan felújított, profi lakberendezők által dizájnolt lakással. Úgyhogy ha nem akarsz lakberendezőt fizetni, akkor ne is gondolkodj Airbnb lakáskiadásban. (És nem, te nem értesz a dizájnhoz, hacsak nem ez a szakmád.)
FOTÓS
Szintén költség a profi fotós, amit nem lehet megspórolni, hacsak nincs egy fotós ismerősünk. Azért azt tegyük hozzá, hogy a szomszéd Pisti nem profi fotós, csak mert vett egy drága fényképezőt.
Ha pedig kiszámoltuk, hogy nagyjából milyen bevételre számíthatunk egy évben, és ebből levonjuk az itt felvázolt költségeket, akkor azt már nevezhetjük nyereségnek, és máris összevethetjük az ingatlan árával, hogy megkapjuk, hogy hány százalék a hozamunk. És egyben össze is tudjuk hasonlítani más befektetési formákkal.
Dizájn
Ahogy fentebb írtam, Airbnbn hatalmas a verseny, így csak akkor érdemes ebbe belevágni, ha profi lakberendező alakítja ki a dizájnt. Ugyanis az Airbnbn elsősorban ezt adod el, nem csupán egy fekvőhelyet. A vevőknél első számú szempont, hogy hogy néz ki a lakás, milyen a hangulata. Az eladás nem akkor történik, amikor bemennek a lakásba a vendégek, hanem amikor böngészik a kínálatot az Airbnb weboldalán. Ekkor adsz el. A dizájnnal.
Sajnos a legtöbb ember nem ért a vizuális dizájnhoz, így épp ezért a legtöbb ember azt gondolja, hogy nincs jelentősége. Ha te is így gondolod, akkor hibát követsz el. Ha nem lenne jelentősége, akkor senki nem lenne olyan hülye, hogy pénzt költsön erre. A jó dizájnnal, azaz profi lakberendezéssel növelni tudod az élményt, így nagyobb eséllyel, többen fogják kivenni, esetleg még magasabb áron is – ha például elég különleges a lakásod.
Attól, hogy lakberendezőt bízunk meg, még nem jelenti azt, hogy luxus bútorokat és burkolatokat kell venni a lakásba. Olcsó bútorokból és alapanyagokból is lehet profi dizájnt csinálni. A dizájn tehát nem arról szól, hogy drága cuccokkal rakjuk tele a lakást, hanem arról, hogy a színek, textúrák, stílusok harmóniában legyenek egymással. A sors iróniája, hogy ha te nem értesz a dizájnhoz, akkor azt sem fogod tudni, hogy melyik lakberendezőt bízd meg. (Hiszen attól, hogy valakinek az a szakmája, még nem biztos, hogy ért is hozzá.)
Fotók
De nem sokat ér a jó dizájn, ha rosszak a fotók. Nem érdekel, hogy hány megapixeles a félmilliós okostelefonod, nem helyettesíti a profi fotóst. Olyan fotóst érdemes megkeresni, akinek van tapasztalata ingatlan fotózásban. Itt is igaz, hogy ha nem tudod, hogy mitől profi egy ingatlanfotó, akkor azt sem tudod, hogy ki csinál profi fotókat. Hiszen ma már bárki vehet egy drága gépet, és mondhatja hogy fotós. Egy titok az ingatlanfotózással kapcsolatban: HDR. A HDR (high dynamic range) fotók sokkal szebbé teszik a képet, és az emberek imádják. Nem véletlen, hogy sok helyen használják ezt a technikát ingatlanok fotózásánál.
Szolgáltatások
A plusz szolgáltatásokkal több pénzt tudsz elkérni. De ez azért nem ilyen egyszerű történet sajnos. Lehet, hogy te gondolsz valamit a fejedben, de a piaci kereslet határozza meg, hogy lesz-e hozama. Például lehet, hogy te azt gondolod, hogy “ha medencét telepítesz, akkor biztos többen veszik ki majd a lakást”. De ebben csak akkor lehetsz biztos, ha piackutatást végzel. Ehhez meg kell nézned, hogy például a medencés (vagy jacuzzis, vagy szaunás) ingatlanokat drágábban hirdetik-e, ÉS mennyire vannak lefoglalva ezek az ingatlanok. Hiszen hirdetni bármit lehet bármennyiért, az még nem garantálja a bevételt.
Azt is figyelembe kell venni, hogy az ilyen extrák (medence, jacuzzi, szauna) megnövelik a rezsi költségeidet! Tehát az is kérdés, hogy tudod-e annyival drágábban adni az ingatlant, mint 1. Amennyibe maga az eszköz került 2. Amennyivel több költséget termel.
Egy biztos, két szolgáltatás van, ami nélkül nem fogsz tudni ingatlant kiadni: wifi és klímaberendezés. Sokan azzal érvelnek, hogy az ő házukban mindig hideg van, ezért nincs klíma. Na most ezt én mint bérlő vagy elhiszem vagy nem. Leginkább nem, mert nem kockáztatom meg, hogy nem tudok aludni a melegtől a nyaralásomon. Másrészt pedig az a probléma, hogy mindenki úgy szűri a keresést, hogy bejelöli a klímát, így a kereső ki sem fogja dobni a te lakásod, ha nincs klímád. Tehát hiába van hideg nálad, ha meg sem nézik a hirdetésed.
Kockázatok
A rövid távú lakáskiadás messze nem kockázatmentes, és az emberek tipikusan nem számolnak a kockázatokkal. A befektetések világában pedig fontos a kockázat, mivel annak arányban kell lennie a hozam mértékével. A kockázatokat természetesen csak akkor tudjuk összevetni a hozamokkal, ha minden befektetési formára van valamennyi rálátásunk.
ROSSZ LOKÁCIÓ
Egy hosszú távú lakáskiadásnál sem utolsó szempont a lokáció, de egy rövid távú kiadásnál aztán még fontosabb. Magyarországon többnyire Budapesten lehet kiadni lakásokat Airbnbn keresztül, nem véletlen, hogy vidéken jóval kevesebb lakás van az Airbnb térképén. Ezért a rossz lokáció miatt lehet, hogy egyáltalán nem fogják kivenni a lakást, vagy csak nagyon kevés alkalommal.
Azt gondolod, hogy mit számít, ha csak százezer forintot keresel vele egy évben, az is pénz. A probléma ezzel az, hogy a lakásban meg áll a tőkéd. A tőke pedig nincs ingyen. Azaz pénzt buksz azon, hogy nem fektetted be azt a tőkét olyan befektetési eszközbe, ami sokkal nagyobb valószínűséggel sokkal több pénzt termelne (pl. részvény vagy állampapír). Így az az éves százezer forint bevétel, az nagyon nagy bukó, ha a tőkéd részvényben meg 4 milliót termelt volna.
LAKÓKÖZÖSSÉG
Fontos tudni, hogy a rövid távú lakáskiadáshoz a lakóközösség engedélye kell. Azaz meg kell győznöd a lakókat, hogy milyen csodás lesz nekik, hogy éjjelente részeg turisták fognak hangoskodni a lépcsőházban és a lakásban. Ebben az is kockázat, hogy lehet hogy az elején rábólint a lakóközösség, aztán te minden pénzed a lakásba invesztálod, majd később a lakók mégis visszavonják, hogy nem járulnak hozzá.
VÁLTOZÓ TÖRVÉNYEK
Néhány éve még újdonság volt az Airbnb, azóta már a törvényhozás, az önkormányzatok is elkezdték szabályozni. És ez a jövőben is bármikor változhat. Az Airbnb lakáskiadókat már most is extra adókkal sújtják, ami csökkenti a hozamot, és a jövőben is további szigorítások jöhetnek ezzel kapcsolatban.
PANDÉMIA
A 2020-as év egy új, eddig ismeretlen kockázatot hozott, a lezárásokat, utazási tilalmat. A lezárások sok iparágat sújtottak, de igazán nagy bukó az Airbnb lakástulajdonosoknak volt, akiknek rengeteg tőkéje áll a lakásokban. A jövőben már ezzel is számolni kell, hiszen bármikor lehetnek újabb lezárások – és a turizmus még mindig nem indult be olyan mértékben, mint ami a pandémia előtt volt, pedig már másfél éve tart.
LOPÁS, RONGÁLÁS
A rengeteg cserélődéssel, és a ténnyel, hogy az Airbnb lakások elsősorban külföldi turistákat fogadnak, szintén kockázati tényező, hogy a vendégek lophatnak vagy rongálhatnak. Egy magyar, hosszú távú bérlőnél ugye egyrészt kaució van, másrészt szerződés, harmadrészt fel tudod jelenteni. Egy külföldi, Airbnbn keresztül jött (szerződés nélküli), kaució nélküli egyén viszont sokkal nagyobb rizikó. Bár az Airbnb kezességet szokott vállalni az ilyen eseteknél, azért én számolnék azzal, hogy nem leszek kártalanítva egy ilyen esetnél.