Általános tévhit a lakhatással kapcsolatban, hogy az albérletet fizetni kidobott pénz, a saját lakásban pedig ingyen lakunk, ha már a miénk. Sőt, szintén tévhit, hogy a saját ingatlan még jó befektetés is, mert “megy fel az ára”.
Ezek egyike sem igaz, sőt hatalmas tévhitek. És ez azért probléma, mert az ingatlan a legnagyobb költés az ember életében, ami sokaknak óriási tehet, óriási kockázatot jelent, ráadásul visszafogja őket abban, hogy egyre több pénzük legyen. (Tehát nagyjából pont az ellenkezője igaz, mint amit hisznek az emberek a saját lakásról.)
Először is, az ingatlan amiben élsz, az nem befektetés. Befektetés az, ha kiadod az ingatlant, és a bérleti díjból bevételed van.
Az emberek azt hiszik, hogy az ingatlannak megy fel az értéke, és ezt is érvként szokták felhozni. Az igazság az, hogy az ingatlanoknak az ára megy fel, nem az értéke. Az ingatlanok ára hosszú távon maximum az inflációt követi. Ez azt jelenti, hogy reálértékben semennyit nem növekszik az értékük.
Ha inflációval korrigáljuk az árakat, akkor ma az átlag négyzetméter ár nagyjából ugyanannyi, mint 2005-ben. 2014-ben pedig kb. fele annyi volt! Épp ezért tűnik hatalmas emelkedésnek az elmúlt 4-5 év.
Rövid távon hullámzik az ingatlanok ára, hosszú távon, viszont csak az inflációt követi.
Szintén hatalmas félreértés, hogy a hitel havidíját összehasonlítják az albérlet havidíjával. A költségeket és a tőkét NEM így számítjuk!
A tőke nincs ingyen. Ha a tőkéd le van kötve az ingatlanban, akkor nem tud neked pénzt termelni, tehát pénzt buksz rajta – vagy nevezhetjük ezt költségnek is.
Ha van egy 40 milliós lakásod, akkor az a 40 millió forint részvényben havonta 300.000 forintot termelne neked (historikus adatok alapján, éves átlagban).
Amikor a 40 millió forintod nem részvényben van, hanem a lakásban, akkor ez neked havonta 300.000 forint kiesés! Ezt hívják alternatív költségnek (angolul opportunity cost).
Mennyi most az albérleti díj egy 40 milliós lakáson? 150 – 200.000 Ft maximum? Akkor melyik az olcsóbb?
És ez még nem minden!
Ugyanis a saját lakásod nem csak 40 millióba került. Eleve amikor megveszed, fizetsz 4% illetéket. Ez kőkemény 4% bukó a teljes tőkédre.
Kizárólag az illetékből egy évig tudnál ugyanabban az ingatlanban albérletet fizetni – miközben ha albérletben vagy, akkor nincs lekötve a tőkéd, hanem pénzt termel neked valamilyen befektetésben.
Aztán ott van az ügyvédi díj, mondjuk 1%-a a teljes tőkének.
Aztán ott van az, hogy a legtöbben hitelre vesznek lakást. Ekkor a banknak fizetsz költséget (kamatot), hogy az ő tőkéjét használod.
Csak a kamatból ÉVEKIG tudnál albérleti díjat fizetni, ahelyett hogy a banknak fizetnél. Ezek mind költségek a saját lakásodon!
A saját lakásodat neked kell felújítani, ha elromlik valami (kazán pl.) azt neked kell finanszírozni. Albérletben ezeket nem neked kell fizetni. Tehát ezek is plusz költségek.
Tehát összegezve, a saját lakásodban élni nincs ingyen, sőt gyakran drágább, mint az albérlet:
– alternatív költség (ami már önmagában több lehet, mint az albérleti díj)
– illeték, ügyvédi díj, egyéb adminisztratív költségek
– felújítás, javítás költségei
– hitel kamata
Az nem érv, hogy én úgysem foglalkozok befektetéssel, vagy nem értek hozzá. Ha nem nézek utána, és olyan bankszámlát nyitok, aminek irreálisan magas a havi díja, és máshol meg ugyanazt a szolgáltatást megkapnám ingyen, akkor a tájékozatlanságom nem igazolja ezt a bukót. Attól, hogy nem tudok róla (mert nem néztem utána), még pénzt bukok.